Acquérir un bien immobilier représente un investissement majeur. Pourtant, certains acquéreurs découvrent, après la signature, des défauts graves qui remettent en cause la valeur ou l’usage du bien. Ces défauts peuvent être qualifiés de vices cachés. Pour s’en prémunir, l’expertise immobilière préalable est un levier essentiel. Décryptage.
Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Selon l’article 1641 du Code civil, un vice caché est un défaut grave non apparent lors de la vente, qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou en aurait donné un prix moindre s’il l’avait connu.
Mais la garantie légale des vices cachés n’est pas automatique dans tous les cas.
Le cadre juridique à connaître
- L’acheteur doit prouver que :
- Le vice existait avant la vente,
- Il était non visible lors de l’achat,
- Le vendeur avait connaissance du défaut (en l’absence de clause d’exclusion),
- Responsabilité du vendeur :
- Si le vendeur est particulier, il n’est tenu que s’il avait connaissance du vice (et l’a volontairement dissimulé).
- Si le vendeur est un professionnel, il est présumé connaître les défauts du bien et ne peut pas s’exonérer de cette garantie (jurisprudence constante).
- La clause de non-garantie des vices cachés, souvent insérée dans les compromis, ne protège pas un vendeur de mauvaise foi.
Pourquoi faire appel à un expert immobilier avant l’achat ?
Un expert immobilier indépendant n’est ni agent commercial, ni notaire : il intervient exclusivement pour analyser l’état technique et la valeur du bien, dans l’intérêt de l’acquéreur. Son rôle :
- Identifier des signaux d’alerte (humidité, défauts structurels, installations vétustes),
- Évaluer objectivement les risques techniques ou juridiques,
- Alerter sur des éléments masqués ou suspects, pouvant justifier une négociation,
- Éviter les litiges postérieurs en documentant les constats.
L’intervention de l’expert peut faire partie d’un audit immobilier, d’un diagnostic pré-achat ou d’un accompagnement personnalisé lors des visites.
Et si un vice apparaît après l’achat ?
Si un défaut grave est découvert après la vente :
- L’acheteur peut engager une action en garantie des vices cachés dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil),
- Il devra prouver l’antériorité du défaut et, si le vendeur est un particulier, sa connaissance du vice au moment de la vente,
- Un expert immobilier peut alors être missionné pour établir un rapport technique opposable, utilisé dans le cadre d’une médiation ou d’une action judiciaire.
En conclusion
Acheter un bien sans avoir recours à une expertise immobilière indépendante, c’est prendre le risque de découvertes coûteuses. L’expert permet d’acheter en toute lucidité, et parfois d’éviter un contentieux long et incertain. Dans un marché immobilier de plus en plus complexe, c’est une sécurité précieuse.