Nos méthodes d'expertise immobilière

Méthodologies d’évaluation : des analyses fiables et adaptées à chaque bien

Notre cabinet emploie des méthodes rigoureuses pour évaluer tout type de bien : la méthode par comparaison pour une estimation rapide, la capitalisation des revenus pour des biens locatifs, ou encore le coût de remplacement pour des bâtiments spécifiques. Ces techniques permettent une évaluation précise, conforme aux standards européens et adaptée aux particularités de chaque bien immobilier. Faites confiance à notre expertise pour obtenir un rapport d’évaluation transparent et fiable.

Méthode par comparaison

La méthode par comparaison repose sur l’analyse de transactions récentes pour des biens similaires, en termes de caractéristiques et de localisation, au bien évalué. Cette approche permet de déterminer une valeur immobilière précise en utilisant des données actualisées de ventes comparables. Le cabinet ES EXPERTISES dispose d’un accès aux références de transactions récentes, mises à jour en continu, pour garantir des évaluations fiables.

Méthode par le revenu

Cette méthode inclut deux variantes principales :

Capitalisation : elle se base sur un revenu locatif constaté (loyer actuel) ou potentiel (loyer de marché) ajusté par plusieurs facteurs, comme l’occupation locative ou les risques d’impayés. Un taux de rendement et de capitalisation est ensuite appliqué, en tenant compte des éventuels coûts de mise en location.
Actualisation des flux : utilisée pour des projections à long terme, cette approche anticipe les flux de trésorerie futurs (revenus locatifs, indexations, revente) et les ramène à une valeur actuelle grâce à un taux d’actualisation.

Méthode par le coût de remplacement

La méthode du coût de remplacement évalue les coûts de reconstruction d’un bien, en séparant la valeur du terrain, ses aménagements et le coût des constructions. Le calcul peut être fait « à l’identique » (selon les coûts actuels de construction) ou « à l’équivalent » (aux normes actuelles), en prenant en compte la vétusté du bâti.

Méthode Indiciaire (Hédoniste)

Cette méthode hédoniste analyse les facteurs liés à la construction et l’environnement du bien. À partir des prix de transactions, chaque facteur (étage, nuisances, proximité des commodités) est quantifié pour estimer la valeur immobilière globale de manière statistique.

Méthode du Bilan Promoteur

Utilisée pour les biens avec un fort potentiel de développement, cette approche évalue les recettes possibles après aménagement et construction, en déduisant les coûts nécessaires. Une marge de promoteur est appliquée pour estimer la valeur du bien immobilier en vue d’un projet de développement.

Méthode des Ratios Professionnels

Pour des biens à usage spécifique (comme hôtels, cinémas, hôpitaux), cette méthode évalue la valeur immobilière en fonction du chiffre d’affaires théorique réalisable et de taux de rendement propres à ces activités.

Cette liste de méthodes d’évaluation n’est pas exhaustive. Notre cabinet peut utiliser d’autres approches en fonction des particularités de chaque bien et des besoins spécifiques de nos clients.